Рекомендации банков о величине ставки капитализации

Наверняка каждый сталкивался с такими рекомендациями банков при расчете доходного подхода как:

1. Использовать метод прямой капитализации вместо метода дисконтирования.

2. Величина ставки капитализации не может быть ниже определенного уровня.

Хотелось бы заострить внимание на втором пункте. Обычно данное требование (настойчивое пожелание) исходит от проверяющего в процессе согласования отчета об оценке. В этом случае он обычно ссылается на некую внутреннюю статистику: якобы есть ставки для Москвы и для регионов, для разных типов недвижимости. Например, для регионов: торговых объектов это 14-15 %, а для производственных 15-16 %, а то и 20 %. В случае, если ставки в отчете об оценке ниже, то просит их скорректировать. Очевидно, из-за исключения необоснованного завышения стоимости доходным подходом.

По факту же рынок продажи и аренды сейчас таков, что ставки капитализации ниже данных значений и находятся на уровне процентов по вкладам. Но я думаю, вряд ли у кого-то проходили отчеты со ставками 8-9 %. Это подтверждается и тем, что многие инвесторы уходят с рынка недвижимости. Так как если бы в реальности были такие ставки вплоть до 20 %, то число инвесторов бы только увеличивалось, но таких доходностей (со сроком окупаемости 5-7 лет) сегодня по сути нет, не считая единичных объектов.

Идея такая: не использовать в качестве рекомендаций заранее заданные уровни ставок капитализации либо скорректировать их значения исходя из текущих реалий рынка.

Идею предложил Juri Danilovich, 08 дек. 2015 в 09:37

10
Оценка: 24
Одобрено экспертом

Аргументы за (1)

Аргументы против (1)

Улучшения и возражения (5)