Унификация структуры отчета

Для более прозрачного и быстрого андеррайтинга отчетов об оценке имущества, оцененного для целей залога, предлагаю разработать определенную унифицированную форму отчетов об оценке для оценочных компаний-партнеров банка. Разработка и внедрение в работу унифицированной формы отчета об оценке позволит в гораздо меньшие сроки проводить проверку отчетов, а также позволит увеличить вероятность нахождения ошибки в отчете (если таковые ошибки имеются). Унинификации можно подвергнуть структуру расчетов (в разрезе каждого из подходов), главы об анализе рынка, согласовании результатов.

Как одним из вариантов унификации расчетов является разработка определенного расчетного файла (например, файл excel с макросами), направление партнерам банка (оценочным компаниям) для использования данного файла для составления отчетов об оценке именного для банка, собственника расчетного файла как интеллектуальной собственности.

Дополнительно для отчетов об оценке квартир (для ипотечных сделок) целесообразна разработка ПО, которое через сервер будет соединять оценочную компанию и банк. Возможно для утверждения рыночной стоимости квартиры будет достаточно подписанного оценщиком отчета об оценке с помощью ЭЦП и присланного в банк через данное ПО (что значительно убыстрит составление и предоставление в банк отчетов об оценке). Данное ПО можно распространить и для оценки коммерческой недвижимости для целей залога

"Галина Алексеевна: Унифицировать структуру отчета в формате Excel. В ней представить все разделы, поля обязательные для заполнения в соответствии с требованиями законодательства (ячейки защитить, чтобы структуру не возможно было изменить). Внутри поля формат текста свободный либо должен быть указан образец заполнения. Некоторые Банки (например Интеза) несколько лет назад пользовались такими Шаблонами , было удобно всем - и Оценщикам (не надо лишний раз контролировать все ли требования законодательства соблюдены, легко найти и скопировать повторяющуюся информацию или настроить ее автоматический перенос) и проверяющим сотрудникам Банка (найти ошибки в однотипных структурированных отчетах проще, к тому же гарантируется отсутствие несоответствий требованиям законодательства по представлению обязательных сведений).
Данные Шаблоны должны своевременно актуализироваться (по мере изменений в законодательстве).
Отчет об оценке - это документ, он имеет юридическую силу, поэтому должен быть унифицирован, а работа Оценщика - творчество, к каждому объекту подход индивидуальный, поэтому "внутри" разделов формат должен быть свободным.

Формат расчета не возможно унифицировать полностью, так как сколько объектов, столько и вариантов оформления. Но таблицы и фразы, содержащие выводы и итоговые значения по разделу или отчету должны быть единообразными."

По рекомендации Максима Репина:

Считаю целесообразным разрабатывать полноценные методические рекомендации после утверждения данной идеи. Вкратце можно описать следующее:

1. Унификация структуры отчета.

Требование к содержанию отчетов об оценке четко указаны в разделе III ФСО № 3, исключать какие-либо графы нельзя. В рамках унификации предлагается упорядочить описание информации в рамках каждой главы. Повторюсь, что за основу данной идеи взял унифицированные формы отчетов по оценке квартир для банков с целью совершения ипотечных сделок. Есть 2 формы отчетов: Дельта и АИЖК. На сколько я знаю, Сбербанк использует для ипотечных сделок формы отчетов по АИЖК, при этом саму структуру отчета Сбербанк не менял (некоторые банки, например "Открытие", дополнили форму по АИЖК дополнительными графами). Притом в форме отчета упорядочена абсолютно вся информация, перемещать графы, менять их не рекомендуется. Можно только дополнять. Такую же суть предлагаю внедрить и в рамках унификации структуры отчета для оценки коммерческой недвижимости (по оборудованию разработать и внедрить такую форму вряд ли получится, т.к. методы оценки оборудования кардинально разнятся в зависимости от оцениваемого оборудования).

Порядок проведения анализа рынка четко описан в разделе V ФСО № 7. Дополнительные требования к анализу рынка указаны в ФСО № 9 "Оценка для целей залога". Согласно этим дополнительным требованиям оценщик обязан указывать примерный срок экспозиции объекта оценки, а также проводить анализ его ликвидности.

Особое внимание нужно уделить к унификации раздела "Согласование результатов", а то "кто в лес, кто по дрова". Каждый оценщик согласовывает результаты по-разному. Необходимо согласование привести к единым расчетам.

2. Унификация расчетов

Особое внимание, я считаю, необходимо уделить к унификации структуры расчетов. Как писал выше, наиболее целесообразно разработать расчетный файл в формате Excel с макросами. Для каждого вида имущества (офис, торговое помещение, производственно-складское помещение и т.д.) разработать свой отдельный шаблон расчетов (набор корректировок при оценке офисных и торговых помещений различаются). Также разработать шаблон расчетов арендной ставки как методов рыночной экстракции, так и кумулятивным методом. В рамках каждой отдельно взятой корректировки можно сделать выпадающий список с возможными источниками для проведения корректировок.

Расчетный файл должен автоматически рассчитывать отклонения скорректированных удельных стоимостей 1 кв.м. аналогов, сообщать оценщику, если приемлемое отклонение превышено.

Дополнительно в шаблоне расчетного листа можно создать свободные строки для добавления оценщиком дополнительных корректировок, которые предназначены для специфичных объектов и которые включать сразу в расчетный файл нецелесообразно.

Мнение Алексея Вершинина:

Требуется найти компромисс между желанием упростить подготовку и проверку отчёта, и в то же время иметь возможность отступать от шаблонов там, где это необходимо.

Мне кажется, этого компромисса достичь достаточно просто: Унификация и упрощение требуется для оценки "типовых" объектов на развитых рынках, главным образом это касается жилой и нежилой недвижимости с типичными характеристиками, автотранспорта, и некоторых других категорий.

Как разработчик ПО автоматизации подготовки отчётов, могу сказать, что в сегментах массовой оценки на развитом рынке (напр. ипотеки) по многолетнему опыту использования, унификация не только востребована, но и жизненно необходима. В ситуации, когда оцениваются десятки и сотни типовых объектов, и оценщику, и банку нужно иметь стандартные параметры и критерии оценки.

В то же время, не следует настаивать на шаблонных подходах для уникальных рынков и объектов.

По поводу конкретной реализации - не думаю, что макросы в Excel есть единственно правильное решение, главное - понятная и конкретная методология оценки, которая может быть реализована различными способами в различном ПО.

Идею предложил Михаил Сергеевич Пешехонов, 15 дек. 2015 в 05:59

14
Оценка: 9
Одобрено экспертом

Аргументы за (1)

Аргументы против (3)

Улучшения и возражения (14)